Maxim istoric de vânzare a apartamentelor anul trecut în R. Moldova – peste 20 de mii sau aproape 11 la sută mai mult față de anul precedent. Cum se explică această creștere bruscă și ce evoluții în sector poate prevesti? Și cine privește cu mai mult optimism spre viitor – cumpărătorul de locuință sau vânzătorul? Punctul de vedere al economistului Veaceslav Ioniță care urmărește tendințele pe piața imobiliară.
Europa Liberă: Așa cum ați remarcat într-o recentă analiză, anul trecut piața imobiliară din Republica Moldova a înregistrat un număr record de tranzacții 20,4 mii, cu 10,8% sau cu 2 mii de apartamente mai mult față de anul precedent. Ce înseamnă acest lucru și cui folosește, ca să spunem așa?
Veaceslav Ioniță: „Haideți să începem de la aceea că și anul precedent a fost unul record. la noi în mediu se vindeau, în ultimii zece ani de zile, cam 15 mii de apartamente Am avut criza din 2016, când volumul de vânzări a scăzut, iar 2017 putea fi explicat prin așa numita „cerere amânată”, când oamenii care au vrut să cumpere în 2016 s-au speriat de deprecierea valutei, de tot ce se întâmplă, au cumpărat în 2017.
Pe când, dacă ne uităm în 2018, avem o creștere cu cinci mii față de medie, deci avem pentru prima dată în istorie peste 20 de mii de apartamente. Dar aici trebuie să marcăm câteva nuanțe înainte de a intra în detalii: de ce asta s-a întâmplat.
În primul rând, ține de faptul că piața se concentrează într-o singură localitate și anume în mun. Chișinău. Dacă înainte 60 la sută din apartamente se vindea în Chișinău, acum e 75%. Practic, toate tranzacțiile cu apartamente au loc într-o singură localitate, în orașul Chișinău. Și a doua nuanță este că oamenii procură mai multe apartamente, dar ca volum de bani nu este mai mult, din câteva motive: prețul la apartamente rămâne a fi mic și el a scăzut față de maximele din 2008, de la 900 de euro pe m2, la circa 500 în medie. Dar avem și prețuri mai mici.
Oamenii preferă apartamente de 400-450 de euro m2 pe la periferiile orașului. În al doilea rând, se procură apartamente cu spații mici. Media este sub 70 m2, dar oamenii caută de regulă mai mult apartamente în zona 40-50, maxim 60 de m2, comparativ cu acum 10-15 ani în urmă, când se procurau doar apartamente mari. Vă dau o cifră, ca să fie clar: cu 15 ani în urmă, 90 la sută din apartamentele care se vindeau erau cu 3-4 camere, deci doar apartamente mari. Se vindeau puține, se cumpărau doar de oamenii care câștigau mult sau care erau peste hotare. Acum deja încep a procura oamenii care câștigă în Moldova și apartamentele sunt micuțe, una-două camere domină, peste 70 la sută din toate apartamentele sunt cu una sau două camere. Deci, asta este nuanța.
Și acum, din ce cauză asta se întâmplă. Pe de o parte, crește masiv cererea. Și aici trebuie să răspundem la întrebarea: cine cumpără, dacă toată lumea pleacă din țară. E așa și nu e așa: pleacă din țară, dar nu pleacă din Chișinău. Lumea pleacă din
Oamenii de la sate fug sau peste hotare, sau vin la Chișinău și au nevoie de apartamente...
toată republică, inclusiv migrează în interiorul țării, populația țării scade, în schimb a orașului Chișinău - crește. Oamenii de la sate fug sau peste hotare, sau vin la Chișinău și oamenii au nevoie de apartamente. În ultimii zece ani de zile s-a schimbat enorm tot ce înseamnă comportamentul social al oamenilor.
Tinerii se căsătoresc cu mult mai târziu: băieții cu șase ani, fete cu cinci ani mai târziu decât acum 10-15 ani în urmă. Ei devin maturi, nu vor să locuiască cu părinții, locuiesc separat, și noi am ajuns că în prezent, dacă zece ani în urmă în Chișinău erau 90 de mii de familii formate din una sau două persoane, acum avem 210 mii de familii formate din una sau două persoane. Deci, tineri care sau locuiesc singuri, sau locuiesc în doi fără a avea copii.
Numărul populației n-a crescut mult, dar datorită faptului că tinerii se căsătoresc târziu, nu mai vor să locuiască cu părinții, vor să locuiască separat, apare o cerere enormă, care este mult peste ceea ce se procură.
Și acum de ce totuși avem procurări. Aici sunt doi factori care au dus la creșterea cererii. Primul este legat de prețul apartamentului. Mulți cred că prețul apartamentului trebuie de măsurat doar în euro. e așa și nu e așa. Mai corect e să compari prețul apartamentului în efortul financiar sau cât efort trebuie să depună omul ca să procure apartamentul. Noi avem doi ani de zile de când valuta
Datorită aprecierii valutei moldovenești, un apartament care înainte costa 800 de mii de lei, acum e cu 120 de mii de lei mai ieftin..
moldovenească s-a apreciat. Datorită aprecierii valutei moldovenești, un apartament care înainte costa 800 de mii de lei, vorbesc de un apartament de 70 m2, acum e cu 120 de mii de lei mai ieftin, că oamenii iau credit la bancă în lei, dar procură în euro. Respectiv, dacă ne uităm la salariul mediu pe economie, noi am produs un indicator, câte salarii anuale are nevoie un om ca să procure un apartament. Dacă doi ani în urmă îți trebuia aproape 14 ani, acum trebuie sub zece ani. Deci, veniturile oamenilor cresc, euro de depreciază și apartamentul recalculat în euro acum este cu mult mai ieftin decât chiar doi ani în urmă.”
Europa Liberă: Chiar a crescut într-atât capacitatea de cumpărare a cetățenilor, încât să-și poată permită un apartament? Și dacă au crescut aceste venituri, au devenit mai consistente, de ce se preferă apartamentele cu suprafață mai redusă, totuși?
Veaceslav Ioniță: „Dvs. ați răspuns la această întrebare. La oameni au crescut veniturile, dar nu în măsură să cumpere așa apartamente. Dacă zece ani în urmă oamenii nu puteau să-și permită să viseze să procure apartament, doar dacă erau foarte bogați, aveau întreprinderi, erau șefi undeva, sau dacă lucrau peste hotare, acum pentru prima dată oamenii care câștigă în Moldova, lucrătorii care au un salariu de la 6-7 mii în sus își pot permite să gândească la procurarea unui apartament, dar în primul rând trebuie să fie foarte ieftin.
La prima etapă, el poate procura un apartament, dar unul foarte ieftin, se străduie să intre în zona 25-30 de mii de euro. Și doi, oamenii nu au toți banii și datorită faptului că la noi pe piața creditară este o conjunctură foarte favorabilă. Datorită faptului că băncile n-au pe cine credita, au 28 de miliarde de lei în bănci și n-au ce face cu ei, anul trecut s-a plătit dobândă de 600 de milioane de lei pentru banii care stau înghețați pe conturile Băncii Naționale, băncii caută în disperare clienți și unicul client bun de plată este cetățeanul.
Dacă companiile care au credite au probleme cu întoarcerea banilor, 30 la sută din credite sunt neperformante, în cazul cetățenilor, practic, nu avem credite neperformante. Anul trecut a fost o explozie de ipotecă. 8000 de apartamente care s-au vândut anul trecut, sau 40 la sută din ele, 8000 s-au vândut prin ipotecă. Dacă până atunci tot volumul portofoliului de ipotecă pe care-l avea sistemul bancar de la independență până încoace s-a ridicat la 2,6 miliarde de lei, anul trecut a crescut cu 50%, cu un miliard 300 de milioane de lei. Record absolut, noi n-am avut niciodată așa volum mare de bani.
Deci, oamenii au venituri, - în sensul în care deja se pot gândi la apartament, dar veniturile sunt foarte mici în general, nu ne gândim aici la costul apartamentului, oricum nu le ajung banii, - dobânda la ipotecă este sub zece la sută, toți vin cu oferte, anul trecut, ca să fie clară toată minunea aceasta, mai mult de jumătate din toate ipotecile a dat o singură bancă. Cred că anul acesta se vor antrena și alte bănci...
Acest lucru a adus la ceea că oamenii au mers la bancă, au luat ipotecă, au procurat apartamente, veniturile le-au permis asta și apartamentele, când calculezi foarte atent, mai ales dacă locuiești în Moldova și câștigi bani în lei, pentru tine apartamentul s-a ieftinit cu 20 la sută, comparativ cu doi ani în urmă. Deci în lei apartamentul s-a ieftinit.”
Europa Liberă: Ar exista ceea ce unii comentatori consideră că este „un complot al agențiilor imobiliare? Cât de credibile vi se par opiniile că agențiile imobiliare ar face fel de fel de jocuri pe piață pentru a modela situații favorabile?
Veaceslav Ioniță: „Nu există complot. Cea mai bună perioadă de a procura apartamentele este 2017-2019. Noi avem o creștere puternică a cererii,
Cererea a crescut, dar a scăzut suprafața apartamentelor...
aici nu poți face niciun complot. Dar încă o dată remarc, cererea a crescut, dar a scăzut suprafața apartamentelor. Deci oamenii procură mai multe, dar mai mici.
Până la urmă, dacă să ne uităm după metri pătrați, cred că datele vor arăta că nu a crescut cu mult, pur și simplu sunt mai mărunte apartamentele, iar companiile nu ridică prețurile. Ei ar dori să ridice prețul la creșterea cererii, dar nu pot face acest lucru, deoarece criza atât de tare i-a lovit, că ei acum au nevoie de bani lichizi, deci piața de construcții a fost doi ani de zile într-o criză profundă și acum încă nu a ieșit.
Industria construcției se ține pe construcție de apartamente, construcție de drumuri, instituțiile publice și construcții pentru sectorul privat. Sectorul privat și-a tăiat construcțiile, sectorul public a tăiat construcțiile și oamenii nu au procurat apartamente. Acum, întreprinderile nu prea fac comenzi în construcție, fiindcă până ce situația la noi nu e perfectă, guvernul nu prea face comenzi în construcție, fiindcă toți banii trebuie să meargă la salarii și pensii, și unica lichiditate pe care o au companiile de construcție acum sunt vânzarea de
Cetățeanul nostru acum scoate din criză două ramuri ale economiei: sectorul construcțiilor și sectorul bancar...
apartamente. De fapt, cetățeanul nostru acum scoate din criză două ramuri ale economiei: sectorul construcțiilor și sectorul bancar.
Sectorul nostru de construcții cinci ani de zile s-a dus la vale, de la 47 de miliarde de lei credite în februarie 2018, am ajuns la 32 de miliarde, o cădere de 15 miliarde de lei. Băncile pur și simplu în 2018 pentru prima dată au început a crește și nu au crescut datorită investițiilor, ci datorită consumului, doar populația a luat credite în 2018. Și asta a scos sectorul bancar pentru prima dată din criză și avem o creștere.
Cetățeanul nostru, prin consumul lui, prin veniturile lui, fie de peste hotare, fie de pe loc, prin dorința de a procura imobil și prin faptul că apare oportunitatea să facă acest lucru, - știți, una e să vrei și alta e să poți - ei scot din criză, cu mâinișoarele lor, oamenii noștri scot două ramuri ale economiei, care s-au aflat într-o criză profundă: construcțiile și băncile.”
